北京老破小房子抵押贷款条件和容易踩坑的3个盲点

北京的老破小想办抵押贷款，核心看房子本身硬指标和你的个人还款实力。别被“老破小”三个字吓住，只要踩对关键点，不少银行都愿意接单。

老破小抵押贷款核心条件

银行审核老破小，比新房更看重“安全性”——能不能顺利变现、你会不会按时还钱。拆成两部分说更清楚：

1、房子要满足的硬标准

先说房子本身，这是银行最 先卡的关。产权必须干净，得是商品房，要是央产房、军产房这类特殊产权，得先补全上市交易的手续，不然银行没法受理。房龄是老破小的关键坎，目前大部分银行卡30年以内，少数做对公业务的银行能放宽到40年，但房龄越老，能贷到的比例可能越低。

面积也有说法，主流要求30平米以上，低于这个数的“鸽子笼”户型，银行会担心流通性差，基本直接拒。还有地段，三环内的老破小比远郊的吃香，哪怕房龄稍大，只要在核心商圈或地铁沿线，银行接受度都更高。另外，房子不能有抵押、查封这些权利瑕疵，得把之前的贷款结清才能办。

2、申请人要符合的要求

个人资质这块，和普通贷款差不多。年龄卡在18到65岁之间，要是超过60岁，银行可能会要求子女做共同借款人。征信不能太花，近两年逾期次数别超过6次，连续逾期不能超过3次，像信用卡忘了还几天这种小逾期，提前说明情况问题不大，但房贷、车贷这种大额逾期基本会被拒。

收入证明得跟上，银行会算你的“负债比”，每月收入至少要覆盖房贷月供加其他负债的两倍。上班族拿银行流水和劳动合同就行，做生意的要提供营业执照、对公流水，一般要求营业执照满一年。最后贷款用途要合规，只能用在经营周转、装修、子女教育这些方面，拿去买房炒股绝 对不行，银行会查资金流向。

新手容易踩坑的3个盲点

1、房龄和额度的隐形关系

老破小的评估价本身就比新房低，房龄超过25年，不少银行会把贷款成数从7成降到6成甚至5成。比如评估价100万的房子，房龄20年能贷70万，房龄30年可能只贷50万，这点要提前有预期。

2、“唯 一住房”不是障碍，但有要求

很多人觉得唯 一住房不能抵押，其实可以。但银行会担心后期处置麻烦，通常会要求你提供其他居住证明，比如父母的房子、租赁备案合同，证明就算房子被处置，也有地方住，这样审核通过率会高很多。

3、产权人是老人，要提前做准备

不少老破小产权人是60岁以上的老人，这种情况申请贷款，银行会格外关注健康状况和还款能力。最好提前准备老人的体检报告，并且让子女作为共同还款人一起签字，这样能打消银行的顾虑，避免因为年龄问题被拒。

总的来说，北京的老破小办抵押，不是不能，而是“挑房子也挑人”。如果你的房子楼龄在30年以内、位置还行、产权干净，你自己信用好、收入稳，那成功概率就大。