商铺和住宅虽然都可以办理抵押贷款，但区别还是挺大的，主要从以下几个方面来看：

1、贷款成数不同

住宅抵押贷款的额度通常更高，一般能贷到评估价的60%-70%，部分银行甚至能做到75%。而商铺的贷款成数低一些，普遍在50%-60%之间，因为商铺的市场流动性较差，银行风险控制更严格。

2、利率差异

住宅抵押贷款的利率相对较低，尤其是首套房贷款，利率通常接近基准利率。商铺属于商业性质，利率会比住宅高，一般上浮10%-30%不等，具体看银行政策。

3、贷款年限

住宅抵押贷款的期限可以做到20年甚至30年，还款压力相对较小。商铺的贷款年限较短，大多数银行只给5-10年，月供压力会更大。

4、变现难度

住宅的流通性比商铺好，市场需求稳定，急用钱时更容易出手。商铺的买家群体窄，交易周期长，银行在评估时会认为风险更高，所以贷款条件也更严格。

5、用途限制

住宅抵押贷款的用途比较灵活，可以用于消费、经营等。而商铺抵押贷款通常要求资金必须用于商业经营，部分银行会限制贷款用途。

抵押贷款的审批速度因人而异，主要看你的材料准备情况、银行或机构的审核效率，以及房产评估进度。一般来说，从提交申请到放款，整个流程大概需要1-3周，快的可能7-10个工作日 就能搞定，慢的可能拖到1个月以上。

影响审批速度的几个关键点：

1、材料齐全度：如果你提前准备好收入证明、房产证、征信报告等材料，银行审核会更快。如果缺材料，来回补交就会耽误时间。

2、银行审核效率：不同银行处理速度不一样，有的银行线上审批快，有的线下流程多，可以提前咨询客户经理。

3、房产评估：抵押贷款需要对房子估值，如果评估机构安排得快，流程就顺利;如果遇到高峰期，可能要排队。

4、征信和负债情况：如果你的征信良好，负债不高，银行批得就快;如果有逾期或负债较多，可能需要额外审核，拖慢进度。

如果你想加快审批，建议提前整理好材料，选一家流程高 效的银行，并保持沟通，随时配合补充资料。

理论上可以，但实际操作中，大部分银行对“房贷未结清的房子”再贷款比较谨慎。

银行或金融机构通常把这种贷款叫做“二次抵押”或“按揭房再抵押”。简单来说，就是你的房子已经抵押给银行办按揭了，现在又想用它再做一次抵押借钱。能不能办成主要看下面几点：

1、房子要有剩余价值

比如你的房子现在值200万，按揭还剩100万没还，那么理论上还有100万的空间。但银行一般不会按满额给你贷，可能只批剩余价值的50%-70%，也就是能贷50-70万左右。

2、你的还款能力要过关

银行会重新审核你的收入、负债情况。如果你已经有房贷车贷，月供压力很大，可能就不批了。他们得确保你有能力同时还两笔贷款。

3、原贷款银行是否同意

有些银行不允许客户在房贷没结清时做二次抵押。你得先问清楚原贷款银行的政策，有的需要先还清部分房贷才能操作。

4、不同银行政策差异大

国有大银行一般比较谨慎，股份制银行或地方银行可能灵活些。建议你多问几家，比较利率和条件。

需要提醒的是，二次抵押的利率通常比首套房按揭高，期限也短一些。如果只是短期周转可以考虑，但长期负债压力会比较大。