按揭房可以做经营贷款，这种贷款本质是“二次抵押”，不用结清原有按揭，直接利用房产未抵押的剩余价值申请资金，专门用于企业经营周转。

能办的核心前提

1、房产得有足够残值，这是基础。要求是可上市交易的商品房，产权清晰无查封冻结，房龄通常不超过30年，部分银行能接受40年内的房产。原有按揭需正常还款满1-2年，没有逾期记录。

2、得有真实经营背景。要么是公司法人、持股10%以上的股东，要么是个体工商户，营业执照注册时间通常满1年，部分银行对政府扶持行业可放宽至6个月。需要提供经营流水、购销合同等材料，证明资金用于采购、扩产等合法经营用途。

3、个人资质要达标。年龄一般在18-65周岁，部分银行可放宽至70岁但需共借人。征信近2年没有连续3个月或累计6次逾期，查询次数不能过多，总体负债率控制在银行要求范围内。

北京有不少银行接受老房子抵押贷款，核心看房龄、产权状况和房产地段，国有大行、股份制银行及本地城商行都有相关业务，政策各有侧重。

先说说常见情况：大部分银行对房龄有要求，通常房龄加贷款年限不超过40-50年。比如房龄25年的房子，可能最多贷15-25年。国有大行里，工行、建行相对灵活些，房龄放宽到30年左右也有可能;农行对城区老房子(尤其东西城、朝阳海淀)的政策更松一点。股份制银行像招行、中信，一般房龄卡在25年内，但如果是学区房或核心地段的老房子，沟通空间大。本地城商行比如北京银行、北京农商行，对区域内老房子更熟悉，有时房龄能放宽到35年，甚至个别支行对房改房、单位公房这类特殊产权更包容。

不过关键不在“哪家银行”，而在房子本身。老房子得产权清晰(红本在手、无纠纷)、结构没大问题(不是危房、没严重漏水)，位置最好在核心城区——郊区老房子银行可能觉得难变现，接受度低。另外，借款人征信得好，收入稳定，银行才会愿意批。

个人贷款多久能下来，主要取决于贷款类型、申请渠道、材料是否齐全以及银行或机构的审批节奏。

如果是通过银行申请信用贷款，资料准备齐全、征信良好、收入稳定的情况下，通常3到5个工作日就能放款。有些银行线上产品审核快，当天或次日就可能到账。但要是涉及抵押类贷款，比如房产抵押，流程会复杂不少，评估、查档、签约、抵押登记这些环节走下来，一般要1到2周甚至更久。

通过持牌消费金融公司或者正规网贷平台申请的小额信用贷，审批速度往往更快。很多平台能做到“秒批”，最快几分钟资金就到账，不过额度普遍不高，利率也会比银行高一些。

影响放款时间的关键因素有几个：一是个人征信有没有逾期记录;二是收入证明、银行流水这些材料是否真实完整;三是所选机构当前的业务量。年底或者季度末银行额度紧张，审批可能会慢一些。

所以如果着急用钱，建议提前准备好身份证、收入证明、近半年银行流水、居住证明等材料，优先选择自己有账户往来的银行申请，系统里已有你的交易数据，审核起来会更顺畅。