商住房(商业性质公寓、商铺、写字楼等)抵押贷款的抵押率通常为评估价值的 50%-60%，部分优质资产或特定银行产品可达 70%，但普遍低于住宅抵押(住宅通常可贷70%-80%)。具体成数需综合房产性质、银行政策、借款人资质等因素确定。

影响抵押成数的关键因素

1、房产性质与风险

商住房的土地性质为商业或综合用地，产权年限短(40-50年)，交易税费高、流动性差，银行视为高风险资产，因此抵押率较低。

对比：住宅抵押因政策支持且市场稳定，通常可贷评估价70%以上;商住房则因风险较高，银行会降低成数以控制风险。

2、银行与金融机构政策

国有银行及商业银行：多数要求严格，成数集中在50%-60%，部分对地段极 佳的写字楼或临街商铺可能放宽至65%。

城商行及非银金融机构：部分机构可提供更高成数(如60%-70%)，但利率可能上浮、期限缩短。

特殊情况：若商住房附带稳定租约(如长期租给品牌企业)，现金流明确，部分银行可能适当提高抵押率。

3、借款人资质

企业经营状况、个人征信、还款能力直接影响审批结果。优质企业主或高收入人群可能获得成数上浮。

4、房产评估价值

银行会委托评估公司根据房产地段、空置率、周边租金水平等综合估值。评估价通常低于市场交易价，贷款成数以评估价为准。

名下没有公司，不能直接申请传统经营贷，但可通过合规替代方案实现融资，核心是证明 “真实经营需求” 并依托合规贷款产品，而非虚构经营主体。

合规申请路径(无公司也可操作)

(一)个体工商户经营贷(主流选择)

1、适用人群：自由职业者、小微商户、线上创业者(如电商、直播从业者)。

2、核心要求：无需注册公司，需提供 6 个月以上稳定经营证明，包括第三方平台交易流水(支付宝、微信商户账单)、个人纳税记录、业务合同等。

3、可贷机构：浙江农商行、江苏银行等农商行及城商行，部分股份制银行(如招商银行、平安银行)对多元化收入接受度较高。

4、关键优势：抵押率最高可达房产评估价的70%，利率参考2025-2026年政策，最低 2.3%起，贷款期限最长10年。

(二)专项经营贷产品(特定场景)

1、农村/农业场景：从事种植、养殖的人群，可申请农业银行“惠农e贷”、邮政储蓄银行“农信贷”，凭土地承包合同、村委会证明、农资采购凭证即可申请，无需营业执照。

2、互联网经营场景：支付宝“网商贷”、微众银行“微业贷”等，依托平台经营数据(如外卖订单、直播分成)授信，无纸质执照要求，但需持续使用平台经营功能。

(三)个人消费类房产抵押(替代方案)

1、若资金用途为装修、教育、大额消费等合规场景，可选择此类贷款，无需经营主体。

2、核心参数：额度最高为房产评估价的70%，期限最长20年(部分银行可至30年)，利率略高于经营贷，参考3.6%左右的基准利率。

按揭房可以做经营贷款，这种贷款本质是“二次抵押”，不用结清原有按揭，直接利用房产未抵押的剩余价值申请资金，专门用于企业经营周转。

能办的核心前提

1、房产得有足够残值，这是基础。要求是可上市交易的商品房，产权清晰无查封冻结，房龄通常不超过30年，部分银行能接受40年内的房产。原有按揭需正常还款满1-2年，没有逾期记录。

2、得有真实经营背景。要么是公司法人、持股10%以上的股东，要么是个体工商户，营业执照注册时间通常满1年，部分银行对政府扶持行业可放宽至6个月。需要提供经营流水、购销合同等材料，证明资金用于采购、扩产等合法经营用途。

3、个人资质要达标。年龄一般在18-65周岁，部分银行可放宽至70岁但需共借人。征信近2年没有连续3个月或累计6次逾期，查询次数不能过多，总体负债率控制在银行要求范围内。