北京房抵经营贷对房龄有要求吗?老破小能做吗?实操详解
北京房抵经营贷对房龄有明确要求，多数银行常规限制在30年以内，少数银行可放宽至40-50年。大家常问的老破小，不是不能做，只要满足产权、地段等相关条件，很多银行也会受理，下面我就详细说说这些细节，帮你避开申请误区。
北京房抵经营贷的房龄具体要求
我们平时帮客户办理时，发现不同银行的房龄要求差异不小，主要分三类机构，大家可以对应参考自己的房产情况：
1、国有大行(中行、建行、工行、邮储等)：这类银行政策稳定，房龄要求相对严格，多数要求房龄≤30年，仅针对核心城区(如东西城、海淀、朝阳核心地段)的优质住宅，可放宽至40-50年。比如中行、邮储银行，只要房产位置好、变现能力强，房龄不超过50年也能受理，而建行、工行则大多控制在30年以内。
2、股份制及城商行(招商、兴业、民生、光大等)：灵活度更高，房龄要求普遍放宽至35-40年。像民生、光大银行，房龄不超过40年的住宅均可申请;招商、兴业等银行，核心区房龄35年以内基本能正常审批，部分远郊优质房产也能酌情考虑。
3、非银金融机构(正规贷款公司)：对房龄的容忍度最高，部分可接受40年以内的房产，核心考量不是单纯房龄，而是房产的变现能力。不过这类机构的利率会比银行稍高，大家可根据自身资质选择。
还有一个容易忽略的点，多数银行会要求“房龄+贷款年限”之和不超过40年，部分银行可放宽至50年。比如30年房龄的房子，最多能申请10年贷款;40年房龄的房子，贷款年限大多只能控制在5-10年，具体看机构政策。
老破小办房抵经营贷满足这3个条件即可
很多人觉得老破小“又老又小”，银行肯定不接受，其实不是这样。我们经手过不少老破小申请成功的案例，关键是满足以下3个核心条件，缺一不可：
1、产权清晰无争议：必须是70年产权住宅，能提供完整房产证，无查封、无权属纠纷，也不能有未结清的其他抵押(除非申请二押，需满足对应条件)。如果是央产房、军产房这类特殊产权的老破小，得先补全上市交易手续，不然银行没法受理;50年产权的商住两用房，审批通过率会大幅降低。
2、地段和变现能力达标：核心区、学区房或周边配套成熟(近地铁、商圈)的老破小，因市场需求旺、变现快，银行接受度远高于远郊老破小。80年代前的极老房产，多数银行会直接拒贷，少数非银机构可能受理，但审批门槛会大幅提高。
3、借款人资质达标：首先要有真实的经营用途，你或直系亲属需是公司法定代表人或持股20%以上的股东，公司通常要求成立满1年(部分银行对1000万以内额度，可接受成立满3个月的初创企业)，无严重诉讼或行政处罚。其次征信要良好，近两年逾期次数不超过6次，连续逾期不超过3次;月收入至少要覆盖月供加其他负债的两倍，能提供对应的银行流水、经营证明。
哪些“老房子”基本没戏?
以下几类即使房龄未超限，也大概率被拒：
1、危房或列入拆迁计划：哪怕看起来还能住，只要在政府公示名单里，银行一律不接;
2、集体产权、央产房未上市、军产房等非商品属性房产：无法办理抵押登记;
3、顶层加盖、私自改建、无独立厨卫：影响评估和合规性;
4、长期空置、无水电记录：银行担心处置难度大。
总的来说，在北京做房抵经营贷，房龄只是众多因素中的一个，不是决定性障碍。真正关键的是：房子能不能卖得掉、你有没有真实的经营用途、材料能不能闭环。我们见过不少客户因为听说“老房子不能贷”就放弃尝试，其实只要找对产品和渠道，机会比想象中大得多。
