贷款房怎么办理抵押?

有贷款的房子想再做抵押，这个操作很常见，业内一般叫“二次抵押”或者就叫“房二抵”。你这情况我明白，房子还在还月供，但急需用一笔钱，想着把已经还掉的那部分本金再盘活出来。

下面我具体说说怎么办，需要注意哪些坑。

首先，最要紧的一步：确认你的房子还有没有“可贷空间”。

这个很好理解。比方说，你这房子当初买的时候总价200万，首付60万，贷款140万。这几年你已经还了40万本金，那么还剩100万本金没还。

现在房子升值了，市场价大概250万。银行一般会给你一个评估价，通常比市场价低一点，我们按230万算。

银行做二次抵押，能贷出来的钱 = 房屋评估价 × 抵押率(一般是70%) - 你还没还清的第一笔贷款本金。

套进例子就是：230万 × 70% - 100万 = 161万 - 100万 = 61万。

这61万就是你理论上能从二次抵押里贷出来的最高额度。如果算出来是负数，或者金额很小，那这事就不太划算，银行可能也不会批。

其次，看看你自身和银行的要求。

1、个人信用：这是底线。最近两年逾期不能太多，更不能有连续三个月不还款的记录。银行会重点查。

2、收入证明：你现在的月收入，得能覆盖两笔贷款的月供总和。比如你之前月供8000，二次抵押后新的月供是5000，那你月收入至少得在2万6以上(13000÷0.5，银行一般要求负债占收入不超过50%)。这个收入要能通过银行流水或者公司盖章的收入证明来体现。

3、房本情况：房产证必须在你手上，没有其他纠纷或法院查封。

4、房龄和位置：房子不能太老，通常要求房龄在25年以内，位置也不能太偏僻。一线城市的房子做起来最容易。

满足以上条件后，具体办理流程是这样的：

1、找银行咨询：别自己瞎琢磨，直接找几家银行的信贷经理问。重点问：他们做不做二次抵押?抵押率是多少?利率是多少?对客户有什么具体要求?通过对比选一家最合适的。

2、提交申请材料：确定银行后，就准备材料。一般是身份证、户口本、结婚证(或离婚证)、房产证、最近半年的银行流水、收入证明，以及还没还清的那笔房贷的最近还款记录。

3、银行评估审批：银行会安排合作的评估公司上门给你的房子拍照、评估价值。同时审核你的个人资质。这个过程快则一周，慢则半个月。

4、签订合同：审批通过后，银行会告诉你最终批了多少额度、利率多少、要还多久。你觉得没问题，就去银行签贷款合同。

5、办理抵押登记：这是最关键的一步。你需要和银行的人一起去当地的房产交易中心，在你这套房子的“他项权利证明”上，再登记上这家银行的抵押权。意思是，万一你还不上钱，卖房子的钱得按抵押顺序来还。

6、银行放款：抵押登记办完后，银行拿到他项权证，就会在1-3个工作日内把钱打到你指定的银行卡里。

总的来说，有贷款的房子办理抵押是条可行的路子，但前提是你的房子有空间，你本人资质也过关。别怕麻烦，前期多花点时间咨询清楚，后面就能省心很多。