交行对提前还房贷收取补偿金,其他银行会跟进吗?

第一财经日报2022-08-03 11:3422

8月2日,交通银行一则《关于个人按揭类贷款、个人线上抵押贷(消费)提前还款补偿金收费调整的公告》引起广泛关注,收费标准调整后,提前偿还部分贷款每年免收一次补偿金的优惠不再持续,所有提前还款(包括全部和部分)均按照提前还款本金金额的1%收取补偿金。

该调整将于今年11月1日起施行,且各地分行具有补偿金优惠减免权限,但据记者咨询交行北京某支行工作人员,对方表示“今天刚刚接到通知”,各分行/支行的优惠减免方案具体如何执行还要“等通知”,目前还不清楚。此前该行对不论是部分还是全部提前还款,均未收取补偿金,此次通知比较“突然”。

其他银行是否会跟进?据记者采访了解,目前多数银行对提前还款客户都暂不收取补偿金,但部分银行会对贷款未满一定期限的提前还款行为收取一定“违约金”,暂未出现新的调整。

有银行人士认为,补偿金收费调整或与当前提前还款增多,以及新增个人住房贷款业务减少有关。有江苏地区某城商行个贷经理表示,今年以来提前还款量很大,申请需要排队。

2日下午,前述公告在交行官网已显示“页面不存在”,记者咨询客服人员,对方则猜测“可能抱怨太多撤下了”,但具体原因不清楚。

交行调整提前还款规则

前述公告于1日在交行官网发布。在收费标准调整前,该行针对个人按揭类贷款(包括个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款)及个人线上抵押贷(消费),部分提前还款每年可免收补偿金一次,从第二次开始收取当次提前还款本金金额的1%。对于全部提前还款补偿金,贷款期限2年(含)以上5年(含)以下,1年内全部提前还款,或贷款期限5年以上,3年内全部提前还款,收取当次提前还款本金金额的1%。

此次调整之后,提前还款补偿金收取具体以贷款合同中的约定为准,补偿金比例为提前还款本金金额的1%。在合同约定基础上,各地分行具有补偿金优惠减免权限。

所谓补偿金,通俗理解为贷款“违约金”。中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼表示,商业银行向客户发放贷款,并以合同形式明确约定贷款期限、利率等要素。全部或部分提前还款,违背了贷款合同中关于贷款期限的约定,是一种“违约”行为。

据记者了解,不少银行会在房贷合同中约定提前还款事项扣费规则。但此次公告一出便引起热议,很大程度上是因为,多数银行在补偿金的收取实践中会选择减免或优惠。

虽然交行公告显示,调整前每年仅对部分提前还款减免首次补偿金,但据记者咨询了解,普遍不收取补偿金是常态。以该行北京某支行为例,有工作人员称,其所在行此前较长一段时间不论是部分还款还是全部还款,均未收取补偿金。

事实上,早在今年6月1日,交行就针对该行汽车消费贷业务调整了提前还款收费规则。公告显示,为进一步做好汽车场景消费贷相关金融服务,规范提前还款补偿金收费行为,交行对汽车场景消费贷提前还款补偿金标准进行调整,调整后此类贷款用户还款不满1年时,补偿金额为当次提前还款本金金额的3%,满1年时不收取补偿金。该类贷款提前还款仅在有品牌优惠活动时,可以减免部分或全部补偿金,具体以贷款合同中约定的为准。

应对房贷提前还款潮?

对此次交行变相调整违约金收取规则,董希淼认为可能出于两个方面原因:一是今年以来个人贷款有效需求不足,增长缓慢,试图以收取“补偿金”手段遏制客户提前还款行为;二是近年来由于加大向实体经济让利,费用减免较多,中间业务收入下滑明显,通过收取“补偿金”可增加中间业务收入。

从央行公布的数据来看,今年以来企业和居民信贷需求持续低迷。而作为银行收益高、质量优的主要资产之一,以按揭为主的居民住房贷款持续同比少增,其中2月和4月更是罕见负增长。从业务角度来看,银行业信贷压力较大。

尤其是随着5年期以上LPR(贷款市场报价利率)和房贷基准利率下限下调,加上房价趋势、理财收益变化等因素影响,房贷借款人提前还贷现象明显增多。记者综合采访和网友讨论发现,购房者提前还款动机主要包括减少低收益资金占用和成本消耗,以及还清贷款积累多套房购房资质和享受新的政策优惠等。

“理财、基金收益今年表现都不太好,一方面是因为理财净值化转型,另一方面是股市、债市波动,如果有闲钱而且风险偏好不高,的确是先还了划算。房贷(利率)虽然降了不少,但是还是比理财高,而且很多前几年做的利率更高,挂钩LPR切换也不是立刻就生效。”山东某城商行个贷经理透露,目前该行提前还房贷的客户明显增多。

另有某城商行深圳当地支行工作人员对记者表示,今年以来房贷“提前还款量很大”,因为额度有限,目前至少需要提前2个月申请,进入“排队”阶段。但提及提前还款违约金问题,该工作人员表示该行普遍“全免了”,“不用担心”。

不过此类现象在不同城市也有较大分化,其中除深圳外,二线及以下城市提前还款现象更为明显,北京、上海等地大行人士普遍反映,每月提前还款人数较为稳定。

其他银行会否跟进?

“目前法律未明确规定提前还款需要支付违约金(补偿金),具体需要看贷款合同约定。”董希淼认为,如果贷款合同明确约定提前还款需要支付违约金(补偿金),那么交行此举在法律上没有问题。

但董希淼认为,交行作为国内大型商业银行,应该在服务实体经济和居民个人等方面展现更多的作为和担当。今年以来,受经济下行和疫情反复等多重冲击,我国居民工作不稳定性加大,部分居民收入有所下降,投资和消费需求不振,储蓄意愿上升。

考虑到金融管理部门多次要求银行加大对实体经济支持服务,采取切实措施积极为企业和个人纾困解难,降低实体经济综合融资成本,董希淼认为,其他商业银行不会同步跟进交行的做法。

据记者了解,目前多数银行不收取或仅对不满足一定期限的按揭贷款收取提前还款补偿金,提前还款可线上或线下提前申请,且近期暂无调整通知。

具体来看,以北京、上海地区为例,大行中的工商银行、建设银行明确表示提前还款目前不收取违约金,有还款需求均可通过手机银行APP或线下登记申请,审核通过后会在一定时间自动扣除,其中线上申请更为快捷。农业银行北京某支行工作人员表示,该行仅对贷款不满一年的提前还款行为收取补偿金,金额约为当次还款金额的一个月利息,其中对新房贷款进行优惠减免。

中国银行青岛某支行工作人员则表示,该行提前还款扣费规则并不一致,在不同阶段和不同支行所做贷款的合同约定也会不同,免补偿金的要求可能从“满2个月”到“满3年”不等,具体根据合同约定进行。

股份行也多数执行有条件的免收补偿金,但部分银行无法通过线上申请,需要借款人前往银行网点申请。以光大银行(601818)北京地区某支行为例,提前偿还房贷均不收取补偿金;中信银行(601998)深圳地区某支行则根据合同约定具体执行;招商银行(600036)深圳地区某支行可提前30天线上/线下申请,仅对房贷不满1年客户收取补偿金,但对金葵花客户有减免或优惠,其他客户扣费试算金额“约是3个月利息”。